2026년 강스쿼드 이사 프로젝트 v2

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현재 진행 상태 · 가용자금 · Todo · 현금흐름을 한 화면에.

현재 가용자금 (실시간)

2억 5,300만

Todo 체크 시 차감/가산 · 신용대출은 조건부

강혁 주식 2.0억

강혁 현금 3,300만

배우자 주식 5,000만

현금성 기반 2.83억 (4/1)

근저당 말소등기 미완료 — 등기부 을구 3번 채권최고액 2.4억(삼성전자새마을금고) 대출 상환 완료했으나 말소등기 미접수. 잔금일(7/31) 전 해지증서 수령 -> 말소등기 접수 필수.

데시앙 매도

13.4억

32평 · 5/1 약정 체결

푸르지오 매수

12.1억

61평 (전용 171.86m2)

단순 차액

+1.3억

13.4 - 12.1

실질 순현금

-2,727만

세금·부대비 차감후 (초기자산 2.83억으로 커버)

전체 진행률

완료 0 / 전체 0 D-day 잔금 - 오늘 -

푸르지오 매수 P

데시앙 매도 D

Cash Flow 2026.4 ~ 2026.9 (월별 입출금)

시작점 현금성 자산 2.83억 (4/1) · 초록 Bar = 입금 · 빨강 Bar = 출금 · 라인 = 잔액 · 빨강 점선 = 오늘

데시앙 매도금액: 억원 0 입력 시 매도 실패 시뮬레이션 · 차트는 Todo 체크와 무관하게 매도금액/대출/인테리어에만 반응

해석 월별 입금(초록)과 출금(빨강)을 분리 표시. 잔액 라인 위 숫자는 그 시점 누적 잔액.

대출·브릿지 조건부 재원 BRIDGE

체크하면 Cash Flow 차트에 즉시 반영(가용자금 재계산도 동기화). 금액 조정 가능. 기본 언체크.

7/31

푸르지오 담보대출 LTV 40% (12.1억 x 40%, 잔금일 실행)

만원

7/25

배우자 신용대출 (사전심사 최대 2.0억)

만원

7/25

강혁 신용대출 (사전심사 최대 5,000만)

만원

※ 조건부: 데시앙 매도 지연 시 발동. 5단 브릿지 = LTV 4.84 + 강혁주식 2.0 + 배우자주식 0.5 + 배우자대출 2.0 + 강혁대출 0.5 = 총 9.84억 (잔금 9.89억 커버 가능).
※ 주식 2.5억은 초기 현금성 자산에 이미 반영됨. LTV·대출 3개 토글은 모두 기본 언체크.

데시앙 32평 vs 푸르지오 61평

면적·인프라·구성·주관 평가 종합 비교.

매도 · SELL

정자뜰마을 데시앙 2차 201동 1104호

매도가13.4억 (5/1 약정 체결)

성복역 도보 3분 · 2012년 거주 시작

매수 · BUY

푸른마을 푸르지오 109동 1204호

매수가12.1억

성복역 도보 4분 · 7/31 잔금 목표

면적·구성

항목	데시앙 32평	푸르지오 61평
공급 면적	106.55m2 (32평)	203.44m2 (61평)
전용 면적	84.65m2 (25.6평)	171.86m2 (51.98평)
전용률	79%	84%
방 개수	방 3개	방 5개
화장실	2개	3개 (안방 월풀욕조)
드레스룸	1개	1개
발코니	2개	6개 + 전실
발코니 확장	거실 + 방 2개 (안방 제외)	주방 발코니

공용·관리 인프라

항목	데시앙 32평	푸르지오 61평
용적률	267%	180%
건폐율	28%	18%
주차대수	249대 (세대당 1.00대)	871대 (세대당 2.02대)
전기차 충전	5대 완속	18대 급속
관리비	50만원	65만원
보유세	78만원	106만원

강혁의 Pros / Cons

PRO데시앙 32평

3분 거리 초역세권
발코니 확장으로 체감 공간 넓음
주변 평지 (보행 편리)
관리비·보유세 저렴

CON데시앙 32평

심각한 주차장 부족 (통로주차도 부족)
지하철 지나는 소리 들림
너무 작은 세대수
14년 거주로 집 상태 악화 (화장실 물때)
분리수거 일요일만
전실 없음 (현관 앞 자전거)

PRO푸르지오 61평

방 5 + 화장실 3 + 발코니 6 + 월풀욕조
전실 보유 (자전거·대형장비 거치)
주차 여유 세대당 2대 + 급속충전 18대
용적률 180% / 건폐율 18% (재건축 여력 우수)

CON푸르지오 61평

단지 전체·진입로 경사지
좀 작은 세대수
분리수거 월요일만
오래된 창호 외부소음 (-> 인테리어로 해결)
발코니 결로
관리비·보유세 다소 비쌈

구조적 판단 면적이 2.03배 확대되면서 관리비는 15만원·보유세는 28만원 증가에 그친다. 창호·결로 이슈는 인테리어 범위에서 구조적으로 해결되고, 재건축 여력(용적률 180% / 건폐율 18%)까지 고려하면 매수 우위가 뚜렷함.

성복역 - 롯데몰 - 성복천 축 · 정평중·홍천고·이마트·신봉공원 · 배산임수 생활권

평면도

데시앙 32평 - 거실 + 방 2개 발코니 확장

푸르지오 61평 - 주방 발코니 확장 · 방 5 + 화 3 + 전실

시세 분석 및 예측

수지구 12주 연속 전국 1위 상승률 구간에서의 거래 포지셔닝.

데시앙 - 최근 실거래 최고 2층 12.98억(4/11) · 3개월 평균 12.28억 · 현 호가 13.4억

푸르지오 61평 - 호가 12.5~14.0억 · 최근 9층 12.5억 거래 · 매물 4건

매물·실거래 요약

구분	3개월 실거래	최근 최고가	본건	프리미엄
데시앙 32평	평균 12.28억 (14건)	2층 12.98억 (4/11)	13.4억 매도	최고가 대비 +3.2%
푸르지오 61평	12.5 ~ 14.0억	9층 12.5억	12.1억 매수	호가 하단 이하

거시 환경 수지구는 2026년 3~4월 기준 12주 연속 전국 주간 상승률 1위. 데시앙 실거래가는 3개월간 평균 12.28억 -> 최고 12.98억(4/11)으로 우상향 중. 5/1 매수자 확보, 13.4억 약정 체결. 최근 최고가 대비 +3.2% 프리미엄.

2026년 12월까지 시나리오별 예측

시나리오	연율 상승률	데시앙 32평	푸르지오 61평	확률(주관)
Bull (수지구 열기 지속)	+15%	16.1억	13.9억	25%
Base (완만 지속)	+8%	15.1억	13.1억	50%
Bear (금리·규제 충격)	0%	14.0억	12.1억	20%
Stress (조정)	-5%	13.3억	11.5억	5%

함의 13.4억 약정 체결 완료. Base 이상이면 8월경 시장가가 호가에 수렴하여 매도 자연 체결 가능. Bear에서도 초기자산 2.83억으로 적자(-2,727만) 충분히 커버.

데시앙 실거래가 추세 및 예측 (5/1 기준)

실거래 월평균 Bull +2.5%/월 Base +1.5%/월 Bear 횡보 현 호가 13.4억

시나리오	월률	6월	8월	10월	12월	판단
Bull	+2.5%	13.2억	13.9억	14.6억	15.3억	13.4억 5~6월 자연 체결
Base	+1.5%	12.9억	13.4억	13.8억	14.2억	7~8월 시장가 수렴
Bear	0%	12.6억	12.6억	12.6억	12.6억	추가 인하 또는 Contingency

추세 분석 24.6월 평균 8.8억 -> 26.4월 평균 12.6억, 22개월간 +43% 상승(월 +2.7%). 25.9월 이후 가속 구간 진입. 최근 3개월 평균 12.28억, 최고 12.98억(4/11 2층). 13.4억은 5/1 매수자 약정 체결 완료. Base 기준 7~8월 시장가 수렴 예상.

매도 전략 4~8월 (5/1 개정: 매수자 확보 완료, 13.4억 약정 체결)

14.0억 오픈 -> 4/26 13.5억 인하 -> 5/1 매수자 확보, 13.4억 약정 체결. 전략 재수립.

5/1 상황 요약 4/11 매도 오픈(14.0억) 후 15일간 방문·문의 부재. 4/26 13.5억 인하. 5/1 매수자 확보 완료, 13.4억 약정 체결. 증거금 1,000만 수령 완료. 향후 약정서 작성(~5/9, 4,000만 잔액), 토지거래허가 후 계약서 작성(~5/29) 진행 예정.

현행가 매도 13.4억NEW BASE

5/1 약정 체결 완료. 매수자 확보됨. 계약서 작성까지 순차 진행 중.

일자	이벤트	금액
4/11	~~매도 오픈 14.0억~~	-
4/26	~~가격 인하 13.5억~~	-
5/1	약정 증거금 수령	+1,000만
~5/9	약정서 작성·잔액 수령	+4,000만
~5/29	허가후 계약서 (계약금 1.34억, 약정금 5천만 반환)	순 +8,400만
6/29	중도금 수령	+2억
7/31	잔금 수령	+10억 600만

추가 가격 조정STRESS

13.4억 약정 체결 완료로 Stress 시나리오는 매수자 이탈 시에만 해당. 이탈 시 단계별 호가 재조정.

트리거	시점	조정 호가	대 최고가	근거
현재	5/1	13.4억 약정 체결	+3.2%	매수자 확보 완료, 증거금 1,000만 수령
매수자 이탈 시	5/16	13.2억	+1.7%	최고가 근접, 매수 심리 자극
6/1 계약 미확정	6/1	12.8억	-1.4%	잔금 2.5개월 전, 최고가 이하 진입
6/15 미확정	6/15	가격 인하 중단	-	Contingency 전환. 브릿지로 잔금 처리

Contingency · 5단 브릿지 9.84억CONTINGENCY

데시앙 매도가 7/31 잔금 전까지 체결되지 않아도 푸르지오 잔금(9억 8,900만)을 5개 재원의 분산 브릿지로 조달 가능.

#	재원	규모	산정 근거	가용성
1	푸르지오 담보대출 LTV 40%	4.84억	12.1억 x 40%. 1주택 전환 기준	확정
2	강혁 보유 주식 매도	2.00억	현재 보유 주식 평가액 전량	확정
3	배우자 보유 주식 매도	0.50억	배우자 주식 5,000만 전량	확정
4	배우자 신용대출	2.00억	사전심사 한도	조건부
5	강혁 신용대출	0.50억	사전심사 한도 5,000만	조건부
	5단 합계	9.84억	잔금 9.89억 대비 500만 부족 (기 송금 약정금으로 흡수)	-

실제 신용대출 필요액 낙관 (Base): 신용대출 0원 - 6/29 데시앙 중도금 2억 정상 수령 시
중립 (부분 지연): 약 1.0~1.5억 - 데시앙 약정·계약만 지연
비관 (완전 미매도): 2.5억 전액 - 배우자 2.0 + 강혁 0.5 전액 사용

비과세 특례 유지 일시적 2주택(5/1 계약 ~ 7/31 잔금, 약 3개월, 3년 이내 종전주택 매도 특례) 적용. Contingency로 잔금일 이후 단기간 2주택 상태가 유지되더라도 특례 유지 가능.

Cash Flow 상세

일자	구분	항목	출금	입금	잔액
4/10	P	푸르지오 약정금	-3,000만	-	-3,000만
4/14	P	푸르지오 약정서	-2,000만	-	-5,000만
4/19	D	데시앙 청소비	-100만	-	-5,100만
5/1	D	데시앙 약정 증거금 수령	-	+1,000만	-4,100만
5/7	P	푸르지오 계약금	-7,100만	-	-1억 1,200만
~5/9	D	데시앙 약정서 잔액 수령	-	+4,000만	-7,200만
~5/29	D	데시앙 계약금 수령 (순 +8,400만)	-	+8,400만	+1,200만
6/29	D	데시앙 중도금 수령	-	+2억	+2억 1,200만
6/30	P	푸르지오 중도금	-1억	-	+1억 1,200만
7/31	D	데시앙 잔금 수령	-	+10억 600만	+11억 1,800만
7/31	P	푸르지오 잔금	-9억 8,900만	-	+1억 2,900만
7/31	법	중개수수료 (매도804만+매수726만)	-1,530만	-	+1억 1,370만
7/31	법	법무사·등기비	-120만	-	+1억 1,250만
7/31	이	이사비	-300만	-	+1억 950만
8/1	이	인테리어 (창호 포함)	-7,000만	-	+3,950만
8/1	임	임시거주비 1개월	-200만	-	+3,750만
9/30	세	양도세 + 지방소득세	-146만	-	+3,604만
9/29	세	푸르지오 취득세 3.5%	-4,235만	-	-631만

인테리어 전략 및 상세 내역

2005년식 60평 구축의 결로·소음·단열 3대 결함을 구조적 해결. 체크박스로 항목 선택 시 예산·차트 실시간 반영.

인테리어 총예산: 만원 예산 변경 시 잔여예산 자동 계산. 선택 항목 합계가 Cash Flow 차트 8월 출금에 반영됩니다.

총 예산

7,000만

61평 기준 · 2026년 시세 반영

선택 항목 합계

7,000만

체크된 항목 금액 합산

잔여 예산

0만

총예산 - 선택합계

공정 일정 (7/31~8/31, 4주+입주)

주차	공정	비고
W0 (7/31~8/2)	잔금·등기·현장실측·자재발주	주말 포함 3일
W1 (8/4~9)	철거 -> 설비·전기 선작업	소음 최다. 관리실 통보.
W2 (8/11~16)	창호 교체 + 방수 + 타일	날씨 변수. 비 예보 시 방수재 주의.
W3 (8/18~23)	목공·도장·마루·도배	먼지 최다 구간.
W4 (8/25~30)	주방·욕실 설치 / 조명 / 입주청소	마무리.
8/31	실 입주	총 4주 공사 + 입주.

2025~2026 구축 리모델링 노하우 8선

TIP창호·방수·주방

창호는 타협 불가. 43mm 3중 로이 + 아르곤. 기밀등급 1등급 필수.
욕실 방수 2회 도포 + 균열 보강. 1회 추가 10만으로 재시공 500만 방지.
주방 상판은 엔지니어드스톤(세라믹). 대리석·인조대리석은 탈락 추세.
마루는 강마루. 원목 대비 내구성 2배·가격 60%. 아이 3명 환경에 적합.

TIP조명·가구·업체

조명 색온도 분리. 주방 3000K / 거실 4000K / 침실 2700K.
붙박이장·가구는 공사 후 별도 발주. 업체 마진 20% 절감 (1,000만 이상).
예비비 없는 계약 금물. 중간 그레이드 다운 게임 시작됨. 5% 이상 확보.
턴키 선호. 60평 규모는 총액 계약이 관리·하자 대응 유리. A/S 1년+ 서면화.

업체 선정 3대 필터 (1) 동일 단지 최근 3년 시공 실적 有 (입주민 검증), (2) 자재 브랜드·모델명·등급 견적서 명기, (3) A/S 약정 1년 이상 서면화. 이 3가지를 충족하지 못하는 업체는 어떤 가격이어도 제외.