강스쿼드 이사 프로젝트 v2
상세 백서

01경영 요약

한 장으로 보는 의사결정 요지.

정자뜰마을 데시앙 2차 201동 1104호(전용 84.65㎡, 32평 공급)를 13.4억에 매도하고, 같은 성복역 생활권의 푸른마을 푸르지오 109동 1204호(전용 171.86㎡, 61평 공급)를 12.1억에 매수한다. 두 거래 모두 2026년 7월 31일 잔금을 목표로, 롯데몰 부동산(중개인 강다은)이 세 거래(데시앙 매도 / 푸르지오 매수 / 김순한 → 롯데캐슬 매수)를 동일인으로 연동 처리한다.

32평에서 61평으로 전용 면적이 약 2배(84.65→171.86㎡) 확대되는데도, 동일 역세권 내에서 매도가와 매수가의 차액은 +1.3억원이 유입된다. 다만 세금(양도세 146만·취득세 4,235만)과 중개·법무·이사·임시거주·인테리어 7,000만을 모두 차감하면 실질 순현금은 -631만원으로 소폭 적자 전환. 초기 현금성 자산 2.83억으로 충분히 커버되며 거래 자체의 실행 가능성에는 영향 없음.

02거래 구조와 관계자

3자 연동 거래. 한 중개인이 전체를 동기화.

거래 사슬은 다음과 같다. 강혁 데시앙 매도 → 매수자 미정 → 김순한 푸르지오 매도 → 강혁 매수 → 김순한 롯데캐슬 매수. 세 거래를 모두 롯데몰 부동산 강다은 중개인이 동일 일정으로 연동 처리하며, 7/31 잔금일 일정 통일을 목표로 한다.

03자금 현황 및 가용자금

거래 집행에 동원 가능한 전체 자금 풀의 정확한 실사(Due Diligence).

3.1 현금·주식 자산

작성일(2026-05-01) 기준 강혁·배우자 공동 기준 현금성 자산 내역이다. 4/10 푸르지오 약정금 3,000만원 송금이 이미 집행된 상태로, 이 금액은 자산 총합에서 선차감되어 있다.

3.2 신용대출 가용 한도

신용대출은 조건부 가용이다. 사전심사 결과에 따라 한도가 달라질 수 있으며 실행 여부는 Contingency 발동 시에만 결정된다.

3.3 총 가용자금 풀

데시앙이 완전 미매도 상태에서도 총 가용자금 풀은 약 9억 8,700만원에 이르며, 푸르지오 잔금 9억 8,900만원 대비 약 200만원 부족한 수준이다. 이 부족분은 기 지급한 4/10 약정 3,000만원 + 4/14 약정서 2,000만원 = 5,000만원 중 일부가 대상(매도측에서 이미 받은 금액)이 아닌 본인 자산의 일부로 집행된 점을 고려하면 사실상 흡수 가능. 실무상 데시앙 약정 단계라도 진행되면 즉시 흑자로 전환된다.

04물건 비교 - 데시앙 32평 vs 푸르지오 61평

면적 2배, 관리비·보유세는 완만하게 증가, 재건축 여력은 큼.

4.1 면적·구성 상세

면적 차이는 단순 숫자 이상이다. 전용이 84.65㎡ → 171.86㎡로 약 2.03배 커지고, 전용률도 79%에서 84%로 개선된다. 데시앙은 거실과 방 2개를 발코니 확장해 체감 공간을 늘려둔 반면, 푸르지오는 확장 없이도 6개의 발코니를 보유하며 전실까지 갖춰 자전거·대형 캠핑 장비 수납이 가능하다. 방 5개 구조는 자녀 3명(중1/중3/고2)이 각자 방을 쓰고도 여유 공간이 남는다.

4.2 공용·관리 인프라

가장 주목해야 할 수치는 용적률 267% → 180%, 건폐율 28% → 18%이다. 푸르지오는 재건축 또는 리모델링 여력 관점에서 구조적으로 유리하다. 주차도 세대당 1.0대 → 2.02대로 격차가 크다. 데시앙의 "심각한 주차장 부족, 통로주차도 부족"이라는 정성적 불편이 푸르지오에서는 완전히 해소된다. 관리비는 면적 2배에도 불구하고 15만원(월) 증가에 그치고, 보유세는 28만원(연) 증가한다. 면적 대비 관리비·보유세 비율은 오히려 푸르지오가 유리하다.

4.3 강혁의 주관 Pros / Cons

4.4 입지·동선

두 단지 모두 성복역 도보 3~4분권으로 역세권 차이는 사실상 1분에 불과하다. 공통 생활권은 롯데몰 성복점, 성복천, 정평중, 홍천고, 이마트, 신봉공원으로 묶인다. 배산임수 동선이 유지되며 자녀 학군(정평중·홍천고) 연속성도 보존된다. 이 점은 매수 의사결정의 심리적·사회적 전환 비용을 크게 낮춘다.

4.5 평면도

05시세 분석 및 예측

수지구 12주 연속 전국 1위 상승률 구간에서의 거래.

5.1 매물 현황과 최근 실거래

데시앙 최근 3개월 실거래는 14건으로 유동성은 양호. 최고가 12.98억(4/11 2층) 대비 13.4억은 +3% 프리미엄. 14.0억(+8%) 대비 매수 심리 자극 가능한 수준. 다만 평균 12.28억 대비로는 +9%이므로 여전히 프리미엄 구간에 있다. 푸르지오는 호가 하단(12.1억) 이하로 매수하는 구조 유지.

5.2 거시 환경 - 수지구 12주 연속 전국 1위

본 거래 시점(2026년 3~4월)의 수지구 아파트 가격 상승률은 전국 12주 연속 1위 구간에 있다. GTX-A 구간 안정화와 용인 플랫폼시티 개발 기대감이 누적되면서, 성복역 역세권 중대형 평형의 상대 저평가가 빠르게 해소되고 있다. 특히 중대형(40평 이상) 구간에서 직전 상승 랠리 대비 상대적으로 저조했던 평형대가 빠르게 따라붙는 패턴이 포착된다.

이 구간에서 푸르지오 61평을 12.1억(평당 약 1,984만원)에 매수한다는 것은, 호가 상단 14억 대비 약 13.6% 할인된 가격에 진입한다는 의미다. 데시앙 매도가를 13.4억으로 인하하더라도 단순 차액 +1.3억이 유입되며, 평형 업사이징의 구조적 우위는 유지된다.

5.3 2026년 12월까지 가격 예측

13.4억 인하 후에도 구조적 우위 유지. Base 이상이면 8월 시장가가 호가에 수렴하여 매도 자연 체결 가능. Bear에서도 초기자산 2.83억으로 적자(-631만) 커버.

5.4 실거래 추세 및 가격 예측 (5/1 기준)

06매도 전략 4~8월 (시나리오별)

데시앙 매도를 푸르지오 매수 일정에 맞추는 방법.

6.1 Base - 현행가 매도(13.4억)

5/1 매수자 확보 완료. 약정 증거금 수령 후 토지거래허가 → 계약서 작성 → 중도금 → 잔금 순서로 진행.

6.2 Stress - 추가 가격 조정

13.4억에서도 매수자 미확보 시 단계별 호가 재조정. 12.8억 이하는 가격 인하 대신 브릿지 + 잔금 후 재매도 우선.

6.3 Contingency - 5단 브릿지 구조

데시앙 매도가 7/31 잔금 전까지 체결되지 않을 경우를 가정하고, 푸르지오 잔금 9억 8,900만원을 외부 재원으로 조달할 수 있도록 사전 라인을 구축한다. 신용대출이 조건부이므로 5개 재원으로 분산해 단일 점에서의 실패 확률을 낮춘다.

5단 브릿지 최대 조달액은 9.84억으로 잔금 9.89억 대비 500만원 부족하지만, 이 차액은 이미 4/10, 4/14에 송금된 약정금(5,000만) 또는 기 예치된 현금성 자산으로 충분히 흡수 가능하다. 따라서 데시앙이 7/31까지 0원 수령이라는 최악 시나리오에서도 잔금 불능은 발생하지 않는다.

07현금 흐름 계획 (Cash Flow)

4월부터 10월까지 일자별 입출금과 잔액 궤적.

7.1 일자별 입출금 스케줄

7.2 세금·중개·법무·이사·인테리어

양도소득세 산정 (데시앙)

2012년 취득이므로 조정대상지역 지정(2016년) 이전 취득 → 실거주 2년 요건 없음. 신고·납부 기한은 잔금일 다음 달 말인 9/30. 2012년 매매계약서·잔금영수증은 신고 핵심 증빙이므로 반드시 보관.

취득세 일체 (푸르지오, 1주택자 기준)

납부기한은 잔금일로부터 60일, 9/29까지 위택스 납부.

중개수수료·법무사

이사·인테리어·임시거주

7.3 실질 순현금 정산

08인테리어 전략 및 7,000만원 상세 내역

2005년식 60평 구축의 약점(결로·소음·낡은 마감)을 7,000만원 기본 예산으로 구조적 해결. (총예산은 대시보드에서 조정 가능)

8.1 구축 올수리 철학과 우선순위

푸르지오 109동은 2005년식 21년차 구축이다. 입주 시점(2026년 8~9월)에 단순 인테리어 리프트가 아닌 성능 기반 올수리(Performance-grade full renovation)가 요구된다. 7,000만원 예산은 단순 미관 개선을 위한 것이 아니라 결로·단열·소음이라는 3대 구조적 결함을 잡는 데 쓰인다. 2025~2026년 현장 베테랑 인테리어 업자들이 공통적으로 강조하는 순서는 다음과 같다.

8.2 창호 전체 교체 - 브랜드·모델·2026 시세

푸르지오 외부소음·결로는 구축 공통 이슈다. 2005년 시공 당시 창호는 단창 또는 2중유리 16mm 수준으로 현행 KCC·LX하우시스·이건창호 기준에 미치지 못한다. 2026년 시점 프리미엄 창호 3대 브랜드 주력 모델은 다음과 같다.

세 브랜드 모두 43mm 3중유리, 로이코팅, 아르곤 가스 충진을 기본 스펙으로 제공한다. 이는 2005년 시공 원창 대비 열관류율이 약 1/3 수준으로 개선됨을 의미한다(원창 3.0~3.5 → 1.0 전후). 결과적으로 냉난방비 월 20~30% 절감, 결로 100% 제거, 외부소음 10~15dB 감쇠가 기대된다.

시공 업체 선정 주의: 브랜드 공식 대리점과 "자재만 공급받는 무허가 시공팀"은 가격이 20~30% 차이 난다. A/S 보장을 받으려면 반드시 브랜드 공식 시공 인증 업체를 선택한다. 견적은 3사(LX·KCC·이건) 각각 최소 2개 업체씩 총 6건 이상 받는다.

8.3 예산 7,000만원 항목별 배분

61평(전용 171.86㎡) 기준 2026년 서울·경기권 평균 공사단가와 강혁 케이스의 특수 요인(외창 교체 필수, 욕실 3개, 베란다 확장 거의 안한 구조)을 반영한 배분. 총예산은 대시보드에서 조정 가능.

8.4 공정·일정 (7/31~8/31, 1개월)

7/31 잔금·등기 완료 직후 곧바로 입주가 아닌 임시거주 + 공사 병행 구조. 공사 기간은 7/31~8/31 (1개월)이며, 강혁 가족은 인근 단기 임대로 약 1개월 거주한다(임시거주비 200만원 계상).

관리사무소 공사 신고는 반드시 철거 5일 전에 접수한다. 엘리베이터 보양·공용부 청소·주차 공간 협의·세대 민원 대응이 관리소 신고 후 가능. 평일 오전 9시~오후 5시가 공사 허용 시간이며, 일요일·공휴일 공사는 대부분 금지된다.

8.5 2025~2026 구축 리모델링 노하우

최근 2년간 베테랑 인테리어 업자·입주자 후기로 누적된 구축 올수리 핵심 노하우 요약.

1. 창호는 절대 타협하지 않는다. 43mm 3중 유리 + 로이 + 아르곤이 2026년 표준. 이보다 낮은 사양은 결로가 재발한다. 단열 성능은 창틀 기밀이 유리만큼 중요 → 기밀등급 1등급을 반드시 확인.
2. 욕실 방수는 "2회 도포 + 균열 보강"이 표준. 비용 1회 추가가 10만원이지만 재시공 비용 500만원을 막는다. 타일 상판보다 바닥 구배(물 흐름)가 더 중요.
3. 주방 상판은 엔지니어드스톤(세라믹 스톤)이 2026년 대세. 대리석·인조대리석은 관리 난이도가 높아 외면받는 추세. 월풀욕조·식기세척기 빌트인 공간은 미리 치수 확보.
4. 마루는 "강마루 vs 원목마루" 선택. 아이 3명 + 생활 마모 고려하면 강마루가 현실적(원목 대비 내구성 2배, 가격 60%). 원목은 품질 차이가 커 브랜드(동화·구정) 선택이 중요.
5. 조명은 색온도 3000K 주방/4000K 거실/2700K 침실이 2025~2026 트렌드. 단일 5000K(백색)은 구식. 각 공간별 조명 톤 분리 필수.
6. 붙박이장·가구는 공사 후 별도 발주가 유리. 인테리어 업체 마진 20% 붙는 대신 한샘·리바트·이케아 등 직접 구매 + 자체 설치가 싸다(1,000만원 이상 절감 가능). 단 목공 단계에서 미리 치수·전기 위치 확보.
7. "모든 문제는 철거 후 드러난다." 견적 대비 실제 공사비는 5~10% 상승이 평균. 예비비 없이 계약하면 중간에 그레이드 낮추기 게임이 시작됨. 예비비는 필수.
8. 턴키 vs 부분시공. 60평 규모는 턴키(총액 계약)이 관리 효율·하자 대응 측면에서 유리. 단 턴키 업체 선정 시 A/S 약정(최소 1년, 2년 이상 권장)을 서면화.

09리스크 및 대응

식별된 리스크와 대응 루틴.

10실행 체크리스트

이 백서의 모든 결론을 기동시키는 작업 목록.

푸르지오 매수

• ☑ 4/10 약정 3천만 (완료)
• ☑ 4/14 약정서 2천만 (완료)
• ☐ 5/7 토지거래허가 후 계약서 (7,100만 송금)
• ☐ 6/30 중도금 1억
• ☐ 7/1 인테리어 업체 계약 (턴키)
• ☐ 7/15 임시거처 계약 (1개월)
• ☐ 7/31 잔금 9.89억
• ☐ 8/31 인테리어 완료·실입주
• ☐ 9/29 취득세 4,235만

데시앙 매도

• ☑ 4/11 매도 오픈 14.0→13.4억 인하 (완료)
• ☑ 4/19 짐 정리·청소 (완료)
• ☑ 4/20 매수자 방문 대응 (완료)
• ☑ 5/1 약정 증거금 수령 1,000만 (완료)
• ☐ ~5/15 근저당 말소등기 접수 (삼성전자새마을금고 해지서류 수령 후)
• ☐ 5/7 토지거래허가 신청 (양방 협력)
• ☐ ~5/9 약정서 작성, 잔액 4,000만 수령
• ☐ ~5/29 허가 후 계약서 작성 (계약금 1.34억 수령, 약정금 5,000만 반환)
• ☐ 6/29 중도금 2억 수령
• ☐ 7/31 잔금 10.06억 수령
• ☐ 9/30 양도세 ~146만 홈택스 신고·납부

약정서 관련 필수 확인

• ☐ 근저당 말소등기 접수 (삼성전자 퇴직 9년, 직접 방문 불가 → 법무사 위임 처리 권장(10~15만원) 또는 새마을금고 전화(1599-9000) 우편 발송 요청. 잔금 D-30까지)
• ☐ 토지거래허가 구비서류 사전 확인 (구청)
• ☐ 약정서 원본 + 증거금 송금 확인서 보관
• ☐ 잔금일 7/31 확정 → 푸르지오 잔금과 동기화 확인

이사·인테리어

• ☐ 7/1 인테리어 업체 계약 (턴키)
• ☐ 7/15 임시거처 계약 (1개월)
• ☐ 7/31 이사 (엘베 이동, 300만원)
• ☐ 8월 임시거주 1개월 (200만원)
• ☐ 8월 인테리어 7,000만 (외창 교체 포함)
• ☐ 8/31 인테리어 완료·실입주

금융·리스크

• ☐ 5/1 이전 5단 브릿지 사전 약정: LTV 4.84 + 강혁주식 2.0 + 배우자주식 0.5 + 배우자신용대출 2.0 + 강혁신용대출 0.5 = 9.84억 (잔금 9.89억의 99.5% 커버)
• ☐ 7월 중순까지 배우자 신용대출 2.0억 사전심사 완료 (KB·신한·하나 3행 병행 신청)
• ☐ 7월 중순까지 강혁 신용대출 5,000만 사전심사 완료
• ☐ 5/1 직전 CMA·단기 현금 1.5억 확보
• ☐ 김순한 측 롯데캐슬 매수 잔금일 사전 확정 (강다은 중개인)
• ☐ 2012년 데시앙 매매계약서·잔금영수증 원본 확보

11부록 - 산정 근거 및 참고 자료

기준 전제

• 작성 기준일: 2026-05-01
• 잔금 목표일: 2026-07-31
• 1주택자 기준 취득세율 적용 (3.5%)
• 일시적 2주택 특례 적용 (3년 이내 종전주택 매도)
• 2012년 취득 → 조정대상지역 지정(2016년) 이전 취득 → 실거주 2년 요건 없음

수치 출처

• 물건 사양·주관 평가: 강혁 제공 (추가정보.md)
• 현금 흐름·세금 산정: 현금흐름_plan.pdf
• 평면도·입지 이미지: 첨부 PNG 자료
• 시장 동향: 공개 보도 (수지구 주간 상승률 랭킹)